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爛尾樓７年“陣痛” 海南樓市浴火重生
來(lái)源：海南經(jīng)濟(jì)報(bào)
作者：許甲猛 2009-09-24
隨著海口市南海大道９號(hào)，樓高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，這棟擱置了多年的海口最高“半拉子”工程迎來(lái)了它新的生機(jī)，昔日的“爛尾樓”變成了今日海口的“地標(biāo)”。從１９９９年至２００７年，海南花８年時(shí)間，終以把被譽(yù)為“天涯，海角，爛尾樓”三大景觀中的“爛尾樓”盤活。
■擊鼓傳花海南炒房成風(fēng)
１９９２年的春天，改革開放總設(shè)計(jì)師鄧小平動(dòng)身南巡。當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)，針對(duì)改革的諸多爭(zhēng)論、質(zhì)疑聲不斷，鄧小平以他獨(dú)有的睿智和眼光，在南巡過程中，發(fā)表了許多振聾發(fā)聵的講話，勇敢地為改革開放大業(yè)護(hù)航。南巡講話對(duì)于社會(huì)主義的本質(zhì)和判斷標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃和市場(chǎng)的關(guān)系等重大問題做了改革開放以來(lái)最全面明確的闡述。小平同志在他的暮年，對(duì)２０世紀(jì)９０年代之后的中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)大局進(jìn)行了精確的的定位。“膽子更大一點(diǎn)，步子更快一點(diǎn)”，南巡講話精神已成為中國(guó)繼續(xù)前行的號(hào)角。
海南建省后，闖海南，淘金去，成為無(wú)數(shù)內(nèi)地人的選擇。“那是一個(gè)瘋狂的時(shí)代。”經(jīng)事的人，無(wú)論成王敗寇，都認(rèn)同這一判斷。
“十萬(wàn)大軍下海南，各大財(cái)團(tuán)搶地盤”。滿大街都是各地口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個(gè)個(gè)驚人的天文數(shù)字，數(shù)字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個(gè)坑的“大廈”。這些天文數(shù)字還在不斷膨脹，直到演變成一個(gè)令其原形畢露的詞匯：海南地產(chǎn)泡沫。
“一開始都不敢相信，不敢簽。在１樓簽了房產(chǎn)買賣合同，到６樓加價(jià)就賣了。現(xiàn)在想想都害怕。”潘石屹曾這樣回憶。
周先生是某省駐海南辦事處領(lǐng)導(dǎo)，曾經(jīng)為單位在海南炒房地產(chǎn)。
１９９２年，周先生來(lái)到海南。那時(shí)候，海南房地產(chǎn)正是熱火朝天的時(shí)候，大家都像瘋了一樣。除了炒房地產(chǎn)，海南還在熱炒內(nèi)部股。社會(huì)上買內(nèi)部股，根本不問這是什么公司的股票，都是用真金白銀去買。到最后，全部變成了廢紙。
在海南“地產(chǎn)泡沫”最膨脹時(shí)，各地“熱錢紛紛流入，房?jī)r(jià)以每天２００至３００元的速度上漲。那時(shí)候拿到銀行的錢太容易。眼見著有人打電話向銀行要２０００萬(wàn)元，銀行員工就來(lái)你的辦公室，幫你辦好貸款的手續(xù)。２０００萬(wàn)到手后，買下當(dāng)時(shí)很有名的匯宇金城的一棟樓。過段時(shí)間，２６００萬(wàn)賣出去，６００萬(wàn)就這樣到手了。
“錢太好掙了，在當(dāng)時(shí)，１００％的投資回報(bào)率根本不算高。那時(shí)候海甸島有棟松雷大廈，炒賣了１７手。最后樓還沒完工，之前１６手炒家的錢也一直沒到位。到崩盤的時(shí)候，最后一家將之前的１６家全部告上法庭，前１６家每家湊些錢，才勉強(qiáng)把樓給完工了。”盡管幸運(yùn)地全身而退，周先生還是對(duì)當(dāng)年的驚心動(dòng)魄和集體荒謬刻骨銘心。
■房?jī)r(jià)飛漲海南留下陣痛
１９９２年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)８７億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半。這一年，海口市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)８３％，海南全省財(cái)政收入的４０％來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。
房?jī)r(jià)一路飆升。１９９１年，海南省房地產(chǎn)平均價(jià)格為１４００元／平方米，僅僅一年，就猛增至５０００元／平方米。１９９３年上半年頂峰時(shí)期，高達(dá)７５００元／平方米。房?jī)r(jià)高漲的背后，海口市地價(jià)由１９９１年的幾十萬(wàn)元／畝，一路狂飆至６８０萬(wàn)元／畝。帶著幾萬(wàn)元“闖海南”的人，一覺醒來(lái)已身家百萬(wàn)。
無(wú)數(shù)的房地產(chǎn)公司開始擊鼓傳花式地炒賣這個(gè)島嶼上的地皮和房產(chǎn)。到工商管理部門登記注冊(cè)的公司，每天最多達(dá)３００家。高峰時(shí)期，總?cè)藬?shù)不過１６０萬(wàn)的海島上，竟然出現(xiàn)５０００多家房地產(chǎn)公司，平均每３２０個(gè)人一家。
開發(fā)商在銀行大量貸款，甚至把僅僅是在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行，以此收獲倒賣地皮的資金。
１９９３年，中央宏觀調(diào)控一出手，海南留下了遍布全省的“爛尾樓”，總面積達(dá)１６３１萬(wàn)平方米。其中“爛尾樓”工程的兩個(gè)“重災(zāi)區(qū)”海口和三亞，分別有１７９宗和１２０宗“爛尾樓”工程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口市爛尾樓的總建筑面積達(dá)１２００多萬(wàn)平方米，沉淀資金１４９億元。當(dāng)時(shí)只有７００多萬(wàn)人口的海南，房地產(chǎn)積壓量竟占全國(guó)的十分之一。
開發(fā)商紛紛倒閉，老板逃離使銀行不良貸款率一夜間劇增，很多開發(fā)商以天價(jià)抵押的樓盤甚至還沒動(dòng)工，已建成的抵押項(xiàng)目也大幅貶值。
華夏證券、南方證券等一批老牌券商因?yàn)閷?duì)海南地產(chǎn)的大筆直接投資而損失慘重。省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金困難。
１９９５年８月成立的海南發(fā)展銀行出現(xiàn)近三年的擠兌風(fēng)波，直到１９９８年６月２１日被央行宣布關(guān)閉。這也是建國(guó)后首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級(jí)商業(yè)銀行。
■耗時(shí)八年海南房產(chǎn)復(fù)蘇
１９９９年，海南處置“爛尾樓”工程正式開始。當(dāng)年，中央政府給予了海南諸多優(yōu)惠政策，如換地權(quán)益書和減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等。此外，中央政府還給予海南５億元的財(cái)政補(bǔ)貼，海南省政府也免除相關(guān)稅收１０億元。同時(shí)，海南出臺(tái)了加快停緩建工程的決定。不進(jìn)行處置或者沒有能力進(jìn)行處置的，由政府部門代為處置。同時(shí)，對(duì)已經(jīng)投入續(xù)建的工程，還出臺(tái)了免征、減征各種行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定。一系列優(yōu)惠政策，使得有實(shí)力的開發(fā)商紛紛參與到續(xù)建工程之中。
２０００年是海南房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，國(guó)務(wù)院批復(fù)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)方案》正式實(shí)施。
２００３年，三亞市政府對(duì)位于大東海１１層高的萬(wàn)國(guó)旅游城實(shí)施了定向爆破拆除，對(duì)１６層高的僑友大廈進(jìn)行了人工拆除。其間，“炸”出了許多年來(lái)深藏不露的開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)人，從而在全省上下掀起了一輪處置積壓房地產(chǎn)和新開工項(xiàng)目建設(shè)的高潮。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至２００７年底，海南的閑置建設(shè)用地絕大部分被收回或盤活，已處置了２３３５３．８７公頃，占閑置總量的９８．１３％；全省共批準(zhǔn)復(fù)工建設(shè)的停緩建工程項(xiàng)目面積１６０８．１７萬(wàn)平方米，占原規(guī)劃報(bào)建面積的９８．６％；銷售或出租原空置商品房４４４．６３萬(wàn)平方米，占積壓總量的９７．６％。（作者:柴彥明）
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